De Nota Grondbeleid geeft inzicht in de relevante wet- en regelgeving bij de uitvoering van het grondbeleid. De nota bevat de gehanteerde uitgangspunten en de kaders voor het grondbeleid. Tevens bevat de nota afspraken gericht op de rolverdeling tussen raad en college. Het gaat dan bijvoorbeeld over samenwerking en ontwikkelstrategie, verwerving en beheer van gronden, uitgifte, grondprijsbepaling en verkoop van gronden, kostenverhaal, de vaststelling van grondexploitaties, de budgetcyclus en het projectmatig werken. Het verkoopbeleid ten aanzien van de cultuurgronden vormt ook een onderdeel van de nota. Pachtvrije cultuurgronden worden tijdelijk verpacht en kunnen zo nodig ingezet worden om andere doelen te realiseren. Bijvoorbeeld door deze gronden in te zetten als ruilgrond om elders mogelijkheden te creëren.
Situationeel grondbeleid
De Nota Grondbeleid 2021-2025: ‘Samen Meer Mogelijk Maken’ gaat uit van een situationeel grondbeleid. Aan de hand van een routekaart kunnen keuzes worden onderbouwd bij de uitvoering van het grondbeleid in een steeds dynamischere omgeving. Rekening houdend met ontwikkelingen op het gebied van bijvoorbeeld de woningmarkt, de woningbehoefte, duurzaamheid, stikstof, de economie en anticiperend op ambities uit de omgevingsvisie. Zo wil de gemeente anticiperen op relevante ontwikkelingen. De uitdaging is om verschillende (beleids)ambities te combineren en mogelijk te maken, binnen gestelde kaders met een goede balans tussen financieel rendement, maatschappelijk rendement en risicoprofiel.
Binnen het ‘situationeel grondbeleid’ volgt de gemeente (vrij vertaald) steeds de volgende stappen:
- de gemeente kijkt bij mogelijke ontwikkelingen of die helpen om de doelen van de gemeente te halen. De doelen zijn vastgelegd in het beleid. Bijvoorbeeld meer (betaalbare) woningen, voldoende waterberging, voldoende groen, et cetera;
- de gemeente kijkt of ontwikkelingen door de gemeente zelf of door een ontwikkelaar kunnen worden opgepakt. Als de ontwikkelaar het niet op pakt, kan de gemeente zelf besluiten om een ontwikkeling (deels) op te pakken of zelf gronden aan te kopen daarvoor. Daarbij wegen we de opbrengsten en het risico af. Het risico is bijvoorbeeld dat de kosten en/of de opbrengsten van een ontwikkeling tegen kunnen vallen;
- afhankelijk van de situatie en de noodzaak, maakt de gemeente de keuze of de gemeente een ontwikkeling aan de markt over laat of dat de gemeente zelf een ontwikkeling op pakt;
- als een ontwikkelaar een ontwikkeling oppakt, vragen we een bijdrage voor de kosten die we als gemeente maken. Wanneer de gemeente de ontwikkeling zelf oppakt, dan maken de kosten onderdeel uit van de grondexploitatie van de gemeente;
- De Grassen en Steenenburg zijn bijvoorbeeld projecten waar de gemeente in de afgelopen jaren zelf de ontwikkeling heeft opgepakt. Bij bijvoorbeeld de Oosters,Vlijmense Dijk en Acaciastraat gaat de ontwikkelaar aan de slag en zijn afspraken gemaakt over het bouwprogramma en bijdragen in de kosten die ontwikkelaars dan aan de gemeente betalen;
- we bewaken de risico's van de eigen projecten (grondexploitaties). Als de ontwikkelingen door een ontwikkelaar worden opgepakt, ligt het risico bij de ontwikkelaars (derden). Dan maken we afspraken in (anterieure) overeenkomsten met ontwikkelaars om het risico voor de gemeente te beperken. En we maken afspraken over een bijdrage in de kosten. We maken daarbij gebruik van de wettelijke mogelijkheden.
Ontwikkelingen op eigen grondposities
De grondpositie van de gemeente was in de afgelopen jaren voldoende om te kunnen sturen op het realiseren van beleidsdoelen. Qua woningbouw zijn ook in 2023 en 2024 weer flink wat kavels verkocht in de projecten Geerpark en Steenenburg. De grootste gemeentelijke grondpositie waar op termijn nog woningbouw mogelijk is, betreft het vervolg van het project De Grassen in Vlijmen waar nog ruimte is voor ongeveer 760 woningen. De opgave om te voldoen aan de afspraken uit de Woondeal (met een groter aandeel sociale huur en betaalbare koopwoningen) geeft een kans om meer woningen te kunnen realiseren dan waar oorspronkelijk op is gerekend.
Met name in de kern Drunen speelt al langer de opgave om te voorzien in de vraag naar meer betaalbare woningen waaronder sociale huur. De realisatie van deze opgave is afhankelijk van de herontwikkeling van vooral gemeentelijke posities. Het rijk heeft in april 2024 een bijdrage van ongeveer € 1,4 miljoen toegekend vanuit de regeling Woningbouwimpuls 6 e tranche voor het project Versnelling woningbouw Drunen (225 woningen). Met deze bijdrage kan de gemeente sneller meer betaalbare woningen in Drunen van de grond krijgen. In dat kader is het van belang dat de ingediende projecten uit de Woningbouwimpuls wel volgens planning kunnen worden gerealiseerd. Dit houdt in het eerste project binnen 2 jaar na aanvraag en de overige binnen 10 jaar. Bij de toetsing van projecten zal gelden dat realisatie van nieuwe projecten in de kern van Drunen niet ten koste mogen gaan van de voortgang en realisatie van de Woningbouwimpuls projecten.
Gezien de landelijke en provinciale verstedelijkingsstrategie lijken de mogelijkheden voor uitbreidingslocaties voor kleinere gemeenten steeds meer te worden beperkt. Provincie en rijk zetten steeds meer in op inbreiding en concentratie in de grotere steden, waardoor het risico van grondaankopen rondom kleinere kernen toeneemt.
Heusden kent een aanzienlijke bouwopgave, waarbij de harde plancapaciteit (plannen waarvoor een onherroepelijk bestemmingsplan is vastgesteld) de afgelopen jaren is afgenomen. Geerpark nadert de afrondende fase en voor de ontwikkeling van uitbreidingslocaties in Vlijmen (inclusief De Grassen) is een positieve uitspraak van de Raad van State inzake het GOL nodig.
Ontwikkelingen op gronden van derden
Het aantal initiatieven voor woningbouw op gronden van derden is toegenomen. Met de vaststelling van de Nota kostenverhaal (december 2022) is geborgd dat alle projecten mee betalen aan de gemeentebrede investeringen die nieuwbouw met zich meebrengt. Bij de totstandkoming van de Nota kostenverhaal is een flexibele, maar ook robuuste opzet gecreëerd waarbij steeds kan worden geanticipeerd op voorgenomen en gerealiseerde ontwikkelingen. Rekening houdend met de mogelijkheden die er zijn en anticiperend op de nieuwe omgevingswet en de aanvullingswet grondeigendom. De Nota kostenverhaal wordt periodiek geactualiseerd. De insteek is om de Nota kostenverhaal eind 2024 te actualiseren, waarbij vervolgens vaststelling in 2025 mogelijk is.
In 2022, 2023 en het eerste half jaar van 2024 zijn anterieure vereenkomsten gesloten voor de realisatie van ongeveer 300 woningen/eenheden die in de komende jaren mogelijk kunnen worden gemaakt. Dit is nog los van de realisatie van verschillende andere projecten met één of enkele woningen. De komende jaren kan het aantal woningen op gronden van derden nog verder toenemen, waarbij het van belang is om grip te kunnen houden op de fasering van de verschillende ontwikkelingen. Niet alle plannen kunnen tegelijk worden opgepakt.
Het risico neemt ondertussen toe dat ontwikkelende partijen ontwikkelgronden in onze gemeente te duur aan (kunnen) kopen, waarmee het op termijn lastiger zal worden om projecten financieel van de grond te krijgen. Het is in dat kader van belang dat we als gemeente op voorhand een goed beeld schetsen van de beoogde ontwikkelingen / het woningbouwprogramma verdeeld over de gemeente (met indicatieve fasering) en de benodigde maatregelen / kosten om uiteindelijk woningbouw mogelijk te kunnen maken. Door op een hoger niveau het programma, de fasering, belemmeringen en de (te verhalen) kosten in beeld te brengen, kunnen ontwikkelende partijen daar rekening mee houden. Zo kan worden voorkomen dat er door wie dan ook te veel voor gronden wordt betaald.
Voor de voortgang van alle woningbouwontwikkelingen, vormt de gefaseerde omzetting van bestemmingsplannen naar het Omgevingsplan ook nog een aandachtspunt gezien de daarvoor benodigde tijd en capaciteit.
Beoogd programma
De realisatie van voldoende sociale woningbouw, (betaalbare) woningen voor starters en senioren (zoveel mogelijk in alle ontwikkelingen) blijft een aandachtspunt. In de Woonvisie van 2020 is ingezet op meer woningbouw voor deze doelgroepen, ook op gronden van derden. De gemeente stelt eisen aan het programma in het bestemmingsplan / omgevingsplan. Voor projecten met minder dan 30% sociale huurwoningen is op grond van de herziene Nota kostenverhaal (gewijzigde versie 2023) een bijdrage voor het fonds (de reserve) voor sociale huur van toepassing.
Met regionale Woondeals (begin 2023) is invulling gegeven aan de landelijke opgave om meer sociale huur en betaalbare woningen te realiseren. Op grond van de Woondeal moet 2/3 deel van de nieuwe woningen betaalbaar zijn inclusief minimaal 30% aan sociale huurwoningen. De hogere eisen aan sociale huur en betaalbare woningen kunnen ertoe leiden dat de financiële haalbaarheid van ontwikkelingen onder druk komt te staan. Het is van belang om de financiële gevolgen te vertalen in verschillende scenario’s. Om vervolgens na te gaan op welke wijze met beschikbare middelen zo goed mogelijk invulling kan worden gegeven aan de opgave om voldoende woningen voor de verschillende doelgroepen te realiseren.