Wat willen we bereiken?

Wat willen we (meerjarig) bereiken?

• Om de problemen ten aanzien van de woningbouw aan te pakken zetten we in op het toevoegen van nieuwe woningen. Daarbij spelen we in op de behoeften van woningzoekenden en streven we naar een gevarieerd woningaanbod wat complementair is aan de bestaande woningvoorraad.
• In lijn met de afspraken die Heusden in de regionale woondeal gemaakt heeft wordt met name ingezet op het toevoegen van voldoende betaalbare koop- en huurwoningen. De ambitie is om in de periode tot en met 2030 nog ca. 2.070 woningen toe te voegen waarvan 30% in de sociale huur en 36% betaalbare koop of huur. Daarnaast is er speciale aandacht voor het toevoegen van levensloopbestendige woningen.
• De focus van de gemeentelijke inspanningen ligt in het bestemmingsplan en ruimtelijk mogelijk maken van nieuwbouwplannen. Aangezien de ervaring leert dat een deel van de plannen in de praktijk vertraagd worden of niet tot uitvoering komen wordt ingezet op overcapaciteit in plancapaciteit (130% van de geambieerde voorraad).
• Naast het realiseren van nieuwe woningen zal de gemeente waar mogelijk meewerken aan het optimaliseren van de bestaande woningvoorraad. Daar waar het toevoegen van mantelwoningen, splitsen van woonruimte of andere manieren van medegebruik mogelijkheden bieden om de beschikbare woningvoorraad efficiënter te gebruiken zal dit door de gemeente met een positieve insteek behandeld worden. Ook wordt gekeken naar transformatie van bijvoorbeeld bedrijfsgebouwen.
• Door het vergroten van het aantal nieuwe woningen en de categorieën waar de druk het grootst is (betaalbare / levensloopbestendige woningen voor 1 – 2 persoonshuishoudens) zal de doorstroming op de woningmarkt positief beïnvloed worden.

Wat gaan we daarvoor doen?

• Actualiseren van de woonvisie in lijn met de (in voorbereiding zijnde) nieuwe wetgeving en in te spelen op recente ontwikkelingen.
• Ondersteunen van woningbouwinitiatieven. Initiatieven die een belangrijke bijdrage leveren aan de volkshuisvestelijke ambities worden met voorrang behandeld.
• Het woningbouwprogramma zoveel mogelijk (streven 130%) vastleggen in plancapaciteit.
• Starters helpen bij de start van hun wooncarrière door o.a. in te zetten op het toevoegen van betaalbare nieuwbouwwoningen en beschikbaar stellen van startersleningen.
• Met de woningbouwcorporatie prestatieafspraken maken over o.a. het bouwen en passend toewijzen van sociale huurwoningen.
• Om de doorstroming in de woningmarkt te bevorderen inzetten op de realisatie van nieuwe levensloop bestendige woningen. Met Woonveste zal de in 2023 gestarte 65plus doorstroomregeling geëvalueerd worden. De insteek is om deze regeling (al dan niet verbeterd) te continueren.

Wat willen we (meerjarig) bereiken?

• Levensloop geschikte woningen: vergroten van de mogelijkheden om zo lang mogelijk in een reguliere woning te blijven wonen.
• Ondersteunen van initiatieven gericht op wonen in combinatie met zorg die inspelen op de lokale behoefte.

Wat gaan we daarvoor doen?

• Ondersteunen van initiatieven op het gebied van wonen in combinatie met zorg. Vanuit de maatschappelijke behoefte bekijken we de mogelijkheden om met meerdere generaties op eenzelfde locatie te wonen. Hiervoor is beleid voor mantelwonen opgesteld.
• Regionale samenwerking in Hart van Brabant aan de uitvoering van een meerjarenprogramma ‘Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang, preventieve GGZ en Verslavingszorg.
• Binnen het woningbouwprogramma maken we meer ruimte voor de behoeften van specifieke groepen zoals sociale woningbouw, starters, een- en tweepersoonshuishoudens, senioren en mensen met een zorgbehoefte. Ook houden we rekening met urgent woningzoekenden waaronder personen die tot de nieuwe aandachtsgroepen behoren.
• De regionale woonzorgvisie is door de raad vastgesteld en wordt vertaald in een lokale variant die onderdeel uitmaakt van de op te stellen woonzorgvisie.

Wat willen we (meerjarig) bereiken?  

• Een optimaal financieel en maatschappelijk rendement bij het uitvoeren van de beleidsambities.
• Vermindering van de nog steeds relatief hoge boekwaarde op grondexploitaties.
• Benutten van kostenverhaalsmogelijkheden om meer geformuleerde beleidsambities mogelijk te kunnen maken.
• Risicobeheersing bij de uitvoering van het grondbeleid.

Wat gaan we daarvoor doen?

• We kijken bij mogelijke ontwikkelingen of die helpen om de doelen van de gemeente te halen. De doelen zijn vastgelegd in het beleid. Bijvoorbeeld meer (betaalbare) woningen, voldoende waterberging, voldoende groen, et cetera.
• Ontwikkelingen kunnen door de gemeente zelf, of door een ontwikkelaar, worden opgepakt. Als de ontwikkelaar het niet oppakt, kan de gemeente zelf besluiten om een ontwikkeling (deels) op te pakken of zelf gronden aan te kopen daarvoor. Daarbij wegen we de opbrengsten en het risico af. Het risico is bijvoorbeeld dat de kosten en/of de opbrengsten van een ontwikkeling tegen kunnen vallen.
• Afhankelijk van de situatie en de noodzaak, maakt de gemeente de keuze of de gemeente een ontwikkeling aan de markt overlaat, of dat de gemeente zelf een ontwikkeling oppakt.
• Als een ontwikkelaar een ontwikkeling oppakt, vragen we een bijdrage voor de kosten die we als gemeente maken. Hoe we de bijdrage berekenen, is vastgelegd in de Nota kostenverhaal. Wanneer de gemeente de ontwikkeling zelf oppakt, dan maken de kosten onderdeel uit van de grondexploitatie van de gemeente.
• We bewaken de risico’s van de eigen projecten (grondexploitaties). Als de ontwikkelingen door een ontwikkelaar worden opgepakt, ligt het risico bij de ontwikkelaars (derden). Dan maken we afspraken in (anterieure) overeenkomsten met ontwikkelaars om het risico voor de gemeente te beperken. En we maken afspraken over een bijdrage in de kosten. We maken daarbij gebruik van de wettelijke mogelijkheden.
• Het echt realiseren van lopende grondexploitaties en grondverkopen in grote projecten als Steenenburg en de Grassen blijven nodig om de boekwaarde verder te verlagen.
• De nota Kostenverhaal wordt periodiek geactualiseerd. De actualisatie zal eind 2024 plaatsvinden waarna we de geactualiseerde nota Kostenverhaal in 2025 voor besluitvorming zullen voorleggen.

Wat willen we (meerjarig) bereiken?  

• De gemeente Heusden gebruikt het nieuwe instrumentarium van de omgevingswet voor het mogelijk maken van nieuwe initiatieven en het omzetten van bestemmingsplannen en verordeningen naar een actueel omgevingsplan voor de gehele gemeente.

Wat gaan we daarvoor doen?

• De komende jaren wordt de omzetting van bestemmingsregelingen naar een omgevingsplan gefaseerd uitgerold en worden activiteiten, die niet passen in het tijdelijke omgevingsplan, in beginsel mogelijk gemaakt in de vorm van een vergunning voor een Buitenplanse OmgevingsPlan Activiteit (BOPA). Deze vergunningen worden binnen 5 jaar verwerkt in het omgevingsplan.
• De dienstverlening blijft voorlopig om extra aandacht vragen. Het digitale loket is nog verre van optimaal. We proberen door middel van communicatie en goede interne afstemming de dienstverlening zoveel mogelijk op peil te houden. Dat doen we ook door samenwerkingsafspraken met onze ketenpartners te maken.

Wat willen we (meerjarig) bereiken?  

Geerpark is gelegen aan de westzijde van Vlijmen, waar circa 800 woningen worden ontwikkeld in een groene, waterrijke, duurzame nieuwbouwwijk. Het plangebied is ongeveer 48 hectare. Samen met wooncorporatie Woonveste heeft de gemeente vanaf het begin de ambitie om  van Geerpark één van de meest duurzame nieuwbouwwijken van Nederland te maken. Duurzaam in drie opzichten: economisch, ecologisch en sociaal. Woonveste heeft ongeveer 65% van de grond in bezit. De gemeente ongeveer 25% en 10% is in handen van overige eigenaren.
Geerpark is in 2010 verkozen tot excellent gebied wat betekent dat er een strengere EPC (energieprestatie coëfficiënt van een gebouw) gebruikt mag worden dan wettelijk toegestaan is. Daarnaast betekent het dat kennis en ervaring uitgewisseld kan worden met de 20 andere excellente gebieden en dat er een subsidie van € 100.000 is toegekend. Na beëindiging van de regeling voor excellente gebieden werd uitgegaan van Nul op de meter woningen (NOM) en woningen die NOM geschikt zijn, maar waar nog geen zonnepanelen op zijn aangebracht. Voor de vervolgfasen geldt echter dat alle projectmatige woningen in Geerpark NOM woningen zijn.

Wat gaan we daarvoor doen?

• Begin 2024 zijn de woningen in Nieuwe Morgen 2C1 opgeleverd. Het afgelopen half jaar zijn hier voetpaden aangebracht. We wachten met volledig woonrijp maken totdat de woningen van de vrije kavelbouwers in dit gedeelte klaar zijn.
• Eind 2024 worden fasegewijs de woningen in Nieuwe Morgen 2C2 opgeleverd. Begin 2025 starten we met het woonrijp maken van 2C1 en halverwege dat jaar met 2C2 (de verwachting is dat dan ook de vrije kavels bouwers in dit gebied gereed zijn).
• In deelgebied 3B Morgenstond worden de woningen eind 2024, begin 2025 opgeleverd waarna we het gebied woonrijp gaan maken. Aansluitend kunnen we de bouwstraat van 3A woonrijp maken.
• Eind 2024 wordt gestart met de realisatie van de 3 verkeersbruggen (2 stuks in 1C en 1 stuk in 2B), de fiets/loopbrug tussen 1A en 1B. Deze werkzaamheden worden in het 1 ^e kwartaal van 2025 afgerond.
• De huidige ontsluitingsweg (bouwweg) ‘Geerpark’ tussen Mortelweg en Tuinbouwweg wordt halverwege 2025 fasegewijs definitief ingericht. Dit loopt door t/m het eerste kwartaal van 2026. Als sluitstuk passen we daarna nog het verkeersplateau aan op de kruising Tuinbouwweg/Geerpark.
• De algehele verwachting is dat medio 2026 het gehele Geerpark woonrijp zal zijn opgeleverd. De laatste aanplant zal in het aansluitende plantseizoen worden aangebracht waarna de laatste onderhoudstermijn gaat lopen. Na deze onderhoudstermijn van 1 jaar gaat de beheerfase in.
• De duurzame wijk Geerpark is steeds verder af en het project nadert geleidelijk zijn einde. De focus ligt op de realisatie van de laatste deelgebieden. We zorgen voor een zachte overgang van de projectstructuur naar beheer via de reguliere lijn. Hierbij speelt verwachtingsmanagement een belangrijke rol. We hebben nauw contact met Buurt Bestuurt Geerpark en trekken in de communicatie en organisatie van activiteiten al geruime jaren samen op.
• Morgenland zal de komende periode een gebouwlijke update krijgen, zodat het meer voldoet aan de eisen van deze tijd en het gebouw weer een tijdje mee kan. In lijn met de door de gemeenteraad aangenomen motie zal Morgenland als sociale ontmoetingsplaats voor Geerpark gaan functioneren.

Wat willen we (meerjarig) bereiken?   

De gemeente Heusden ontwikkelt aan de oostzijde van Vlijmen de nieuwe woonwijk De Grassen. Dit wordt gedaan in samenwerking met Van Wanrooij Projectontwikkeling op basis van de bouwclaimovereenkomst die in 2008 is getekend. Het plangebied ligt ten noorden en zuiden van de Vijfhoevenlaan en sluit grootdeel aan op bestaande bebouwing. Het gebied is circa 40 hectare groot en biedt ruimte voor circa 810 woningen. Daarnaast heeft de gemeenteraad op 12 mei 2020 besloten om bij de planuitwerking vervangende nieuwbouw van basisschool De Bussel, kinderopvang, een sportzaal en een nieuw gezondheidscentrum in het plangebied in te passen.

Wat gaan we daarvoor doen?

• Bestemmingsplan 2 ^e fase
  Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet inwerking getreden maar de planologische procedure van de 2 fase is daarvoor gestart en wordt doorlopen onder de Wro. Er is beroep ingesteld tegen het bestemmingsplan voor de 2 ^e fase. Uitgaande van een behandelingstermijn van een ruim jaar dan zou een uitspraak van de Raad van State medio 2025 mogen worden verwacht. Een langere behandelingstermijn kan niet worden uitgesloten. Gelet op de zorgvuldig doorlopen voorbereiding wordt een positieve uitspraak van de Raad van State verwacht.
• Wijziging Omgevingsplan 3 ^e fase
  De 3e fase valt planologisch onder de Omgevingswet en de voorbereiding van de wijziging van het Omgevingsplan is gestart waarbij begonnen is met het inzichtelijk krijgen van de (milieu)technische ontwikkelingsruimte (stikstof). Uitgangspunt is om in 2025 de wijzigingsprocedure te starten. Voorafgaand zal participatie plaatsvinden. Evenals bij fase 1 en 2 wordt uitgegaan van een globaal plan met flexibilieit waarbij voor de randen grenzend aan de bestaande situaties een specifieker kader kunnen krijgen om planologisch meer duidelijkheid te bieden aan de direct aanwonenden.
• Invulling woonprogramma (bouwclaim Van Wanrooij, Woonveste, gemeentegronden en woondeal)
  Er is overleg met Van Wanrooij (bouwclaim) en Woonveste over de uitwerking van de bouwclaim binnen het perspectief van de regionale woondeal. Het streven om het woningbouwprogramma voor fase 2 en 3 inzichtelijk te maken wordt bemoeilijkt als een uitspraak van de Raad van State over het bestemmingsplan en GOL uitblijft. Ook de hoge dynamiek op de actuele woningmarkt leidt tot aanhoudende herijking van mogelijkheden. Er wordt gewerkt aan een indicatief doch sturend woningbouwprogramma dat gefaseerd wordt uitgevoerd binnen een stedenbouwkundig evenwichtige uitwerking.
• Definitief Ontwerp Vijfhoevenlaan gereed
  De Vijfhoevenlaan betreft een mitigerende maatregel voor het GOL en voorziet in de (gebieds)ontsluiting van De Grassen. Het definitief ontwerp (DO) is eind 2024 gereed en de technische voorbereiding wordt begin 2025 verder opgepakt. Hierdoor kan ten aanzien van de aanbesteding en uitvoering voortvarend worden doorgepakt, maar niet eerder dan nadat de raad een besluit heeft genomen over het vrijgeven van gereserveerd uitvoeringskrediet.
• Maatschappelijk cluster
  In fase 2 van De Grassen is planologische ruimte opgenomen om de ontwikkeling van het maatschappelijk cluster mogelijk is maken. Verdere uitwerking volgt in een separaat in te richten project, en zal plaatsvinden met Scala en de initiatiefnemers van de bso en het gezondheidscentrum. Mogelijkheden om voorbereidende werkzaamheden te starten in 2025 worden bekeken.

Wat willen we (meerjarig) bereiken?

• Met behoud van de landschappelijke, natuurlijke en historisch waarde van het gebied een hoogwaardige ruimtelijke ontwikkeling realiseren.

Wat gaan we daarvoor doen?

• Aan de noordzijde van Steenenburg wordt het innovatieve Life Science Park ontwikkeld. Dit wordt een plek waar medische kennis en onderzoek samen komen. De voorbereidingen krijgen steeds meer vorm. Dit Life Science Park zorgt voor nieuwe arbeidsplaatsen en een aanzuigende werking en versterkt daarmee de economische positie van de regio en de gemeente Heusden in het bijzonder. De realisatie van de totale campus zal naar verwachting een periode van vijf tot tien jaar in beslag nemen. Het streven is om in 2025 hiervoor de eerste stap te zetten.

• Kasteel Steenenburg zal gebruikt gaan worden als restaurant en vergaderlocatie met daarnaast een hotel. De voorbereidingen voor de interne verbouwing van het kasteel, de nieuwbouw van het hotel en de inrichting van het parkeerterrein zijn in 2024 gestart. Afhankelijk van mogelijke bezwaarprocedures zal in 2025 het kasteel en hotel in gebruik worden genomen.

• De Hofwoningen zullen in 2025 opgeleverd worden en dit plandeel zal vervolgens woonrijp worden gemaakt. Afhankelijk van de verkoop zal gestart worden met de bouw van het eerste  appartementencomplex in de kamer ten westen van de kasteeltuin.

• In 2025 zal naar verwachting de laatste vrije kavels in het Zuiden van het landgoed zijn verkocht, gebouwd en bewoond. Bedoeling is om het gebied in fasen woonrijp te maken.
• In 2025 realiseren we een rotonde tussen de Vimmerik en het Ei van Drunen. Daarnaast pakken we de T-splitsing bij de Vimmerik aan.